Γιατί τα διαμερίσματα της Νέας Υόρκης θα μπορούσαν να γίνουν μεγάλο πρόβλημα για τη NYCB

By | February 11, 2024

Οι επενδυτές έχουν τιμωρήσει τις ενέργειες του δανειστή εμπορικών ακινήτων New York Community Bancorp (NYCB) μέχρι στιγμής αυτόν τον μήνα. Για να ξέρουμε γιατί, είναι χρήσιμο να κατανοήσουμε την οικονομική εξέλιξη ενός ουσιαστικού στοιχείου της Νέας Υόρκης: του κτιρίου που έχει σταθεροποιηθεί από το ενοίκιο.

Η μεγαλύτερη έκθεση δανεισμού της περιφερειακής τράπεζας αφορά διαμερίσματα. Περίπου το ήμισυ αυτού του χαρτοφυλακίου συνδέεται με δεκάδες πολυοικογενειακά συγκροτήματα στο Big Apple όπου οι ετήσιες αυξήσεις ενοικίων ρυθμίζονται από την κυβέρνηση.

Και αυτό είναι που ανησυχεί τους επενδυτές. Αυτά τα ακίνητα θα μπορούσαν να καταλήξουν να αξίζουν πολύ λιγότερο από πριν λόγω των υψηλών επιτοκίων και των νέων ορίων στις αυξήσεις ενοικίων, με αποτέλεσμα η Wall Street να αναρωτιέται εάν ο δανειστής των 116 δισεκατομμυρίων δολαρίων θα είναι σε θέση να αντέξει τις αναμενόμενες απώλειες με την πάροδο του χρόνου.

Η τράπεζα με έδρα το Χίκσβιλ της Νέας Υόρκης προσπαθεί να πείσει τους επενδυτές ότι έχει την κατάσταση υπό έλεγχο.

Ο νέος εκτελεστικός πρόεδρος της NYCB, Alessandro DiNello, είπε σε αναλυτές την Τετάρτη ότι η εταιρεία θα εργαστεί για να μειώσει την έκθεσή της σε εμπορικά ακίνητα. Η τράπεζα έχει επίσης δάνεια 3 δισεκατομμυρίων δολαρίων που συνδέονται με κτίρια γραφείων, μια άλλη πιθανή περιοχή μελλοντικής αδυναμίας καθώς αλλάζουν τα πρότυπα εργασίας στις μεγάλες πόλεις.

Την Παρασκευή, ο DiNello και άλλα μέλη του διοικητικού συμβουλίου αγόρασαν μετοχές της NYCB αξίας περίπου 873.000 δολαρίων και αυτή η ψήφος εμπιστοσύνης βοήθησε στην αύξηση της μετοχής κατά 17%.

Εξακολουθεί να είναι μειωμένη κατά 53% από τις 31 Ιανουαρίου, όταν εξέπληξε τους αναλυτές μειώνοντας το μέρισμά της και ανακοινώνοντας καθαρή τριμηνιαία ζημιά 252 εκατομμυρίων δολαρίων. Η τράπεζα ανακοίνωσε εκείνη την ημέρα ότι είχε διαθέσει 552 εκατομμύρια δολάρια για μελλοντικές απώλειες δανείων, πολύ πάνω από τις εκτιμήσεις, για να ληφθούν υπόψη οι αδυναμίες που σχετίζονται με κτίρια γραφείων και πολυκατοικίες.

Το NYCB έχει τις ρίζες του στη Νέα Υόρκη. Ιδρύθηκε το 1859 ως Queens County Savings Bank, το πρώτο ναυλωμένο ταμιευτήριο της Νέας Υόρκης στο Κουίνς. Η εταιρεία εισήχθη στο χρηματιστήριο το 1993 και τις επόμενες δεκαετίες έγινε ένας από τους μεγαλύτερους δανειστές της πόλης σε ιδιοκτήτες ακινήτων που είχαν σταθεροποιηθεί με ενοικίαση.

ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ ΑΡΧΕΙΟΥ: Ένας άντρας περνά μπροστά από ένα κλειστό υποκατάστημα της New York Community Bank στη Νέα Υόρκη, ΗΠΑ, 31 Ιανουαρίου 2024. REUTERS/Mike Segar/File Photo

Ένα υποκατάστημα της New York Community Bank στη Νέα Υόρκη. (Mike Segar/Reuters/φωτογραφία αρχείου) (Reuters/Reuters)

Σχεδόν τα μισά από όλα τα διαμερίσματα στη Νέα Υόρκη έχουν σταθεροποιηθεί στο ενοίκιο. Αυτό ήταν ένα σύστημα που σχεδιάστηκε για να διατηρεί ορισμένες κατοικίες σε προσιτές τιμές, ιδιαίτερα σε παλαιότερα κτίρια που χτίστηκαν πριν από το 1974.

Αυτό που έκανε τα συγκροτήματα πολυκατοικιών τόσο πολύτιμα για τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα ήταν οι τοπικοί νόμοι που έδιναν στους ιδιοκτήτες μεγαλύτερη ελευθερία να αυξάνουν τα ενοίκια για να τα ευθυγραμμίσουν με τις τιμές της αγοράς, καθιστώντας αυτές τις ροές εισοδήματος αδύναμες αλλά σταθερές.

Μια αλλαγή του 2019 από την πολιτεία της Νέας Υόρκης περιόρισε τις αυξήσεις ενοικίων, μειώνοντας τα κέρδη για τους ιδιοκτήτες κτιρίων και δίνοντάς τους λιγότερα κίνητρα για την ανακαίνιση των ακινήτων τους. Στη συνέχεια, ο αυξανόμενος πληθωρισμός και τα επιτόκια έκαναν τη συντήρηση και το χρέος που συνδέονται με αυτά τα κτίρια πιο ακριβά.

ΝΕΑ ΥΟΡΚΗ, ΝΕΑ ΥΟΡΚΗ - 19 ΜΑΪΟΥ: Μια παλιά πολυκατοικία, που μετατράπηκε τώρα σε ακριβά διαμερίσματα, όπως φαίνεται στις 19 Μαΐου 2023 στη γειτονιά Lower East Side της Νέας Υόρκης, Νέα Υόρκη.  (Φωτογραφία Andrew Lichtenstein/Corbis μέσω Getty Images)ΝΕΑ ΥΟΡΚΗ, ΝΕΑ ΥΟΡΚΗ - 19 ΜΑΪΟΥ: Μια παλιά πολυκατοικία, που μετατράπηκε τώρα σε ακριβά διαμερίσματα, όπως φαίνεται στις 19 Μαΐου 2023 στη γειτονιά Lower East Side της Νέας Υόρκης, Νέα Υόρκη.  (Φωτογραφία Andrew Lichtenstein/Corbis μέσω Getty Images)

Άποψη διαμερισμάτων στο Lower East Side της Νέας Υόρκης. (Andrew Lichtenstein/Corbis μέσω Getty Images) (Ο Andrew Lichtenstein μέσω Getty Images)

Ο φόβος τώρα είναι ότι οι απώλειες ή οι χρεοκοπίες θα αρχίσουν να συσσωρεύονται καθώς λήγουν τα δάνεια ή θα υπάρξει αναγκαστική πώληση αυτών των ακινήτων με μεγάλη έκπτωση.

Αυτό συνέβη στα τέλη του περασμένου έτους, όταν η Federal Deposit Insurance Corporation πούλησε δάνεια περίπου 15 δισεκατομμυρίων δολαρίων που υποστηρίζονταν από κτίρια που ελέγχονταν από ενοίκια που ανήκαν στο παρελθόν στην Signature Bank, έναν από τους τρεις μεγάλους δανειστές που κατασχέθηκαν από τις ρυθμιστικές αρχές το 2023. Η πώληση ήταν 39%.

«Τίποτα από αυτά δεν μπορεί να συμβεί αρκετά γρήγορα»

Και αυτή είναι η πρόκληση για τη NYCB καθώς προσπαθεί να απελευθερωθεί από την τρέχουσα δύσκολη θέση. Λέει ότι θέλει να μειώσει τη συγκέντρωσή της σε εμπορικά ακίνητα, αλλά θα είναι δύσκολο να το πράξει χωρίς να υποστούν απώλειες.

“Νομίζω [NYCB] Οι επενδυτές έχουν δίκιο να ανησυχούν», δήλωσε ο Joshua Siegel, πρώην τραπεζίτης και νυν διευθύνων σύμβουλος της StoneCastle με έδρα τη Νέα Υόρκη, μιας εταιρείας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων και παροχής συμβουλών που παρέχει μετοχές και καταθέσεις σε μικρότερες τράπεζες των ΗΠΑ.

«Αυτό θα τελειώσει άσχημα για την πόλη, γιατί όλοι έχουμε δανειστεί και κάποιος πρέπει να πληρώσει», είπε ο Siegel, μιλώντας ευρύτερα για τη δυναμική της πολυοικογενειακής αγοράς ακινήτων της Νέας Υόρκης.

Ο αναλυτής της Janney Chris Marinac είπε στο Yahoo Finance ότι «αυτό που θέλετε να δείτε να κάνουν είναι να διαφοροποιήσουν το χαρτοφυλάκιό τους».

Αλλά «τίποτα από αυτά δεν μπορεί να συμβεί αρκετά γρήγορα για τους επενδυτές που ανησυχούν για τις μετοχές τους».

Ο οίκος αξιολόγησης Moody’s αυτή την εβδομάδα τόνισε την έκθεση της τράπεζας σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα, ενώ ανακοίνωσε ότι υποβάθμισε την πιστοληπτική ικανότητα της NYCB σε “σκουπίδια”. Τέτοια κτίρια είχαν «ιστορικά καλή απόδοση γι’ αυτά», είπε ο Moody’s, αλλά «αυτός ο κύκλος θα μπορούσε να είναι διαφορετικός».

Η New York Community Bank δήλωσε την περασμένη εβδομάδα ότι το χαρτοφυλάκιό της που ρυθμίζεται από τα ενοίκια είχε αναλογία δανείου προς αξία 58% και το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων ήταν χαμηλό 0,52%. Ωστόσο, τα δάνεια με «κριτική» αντιπροσώπευαν το 14%, ή 2,4 δισεκατομμύρια δολάρια, του χαρτοφυλακίου.

Από το σύνολο του χαρτοφυλακίου πολλαπλών οικογενειών της τράπεζας, τα επικρινόμενα δάνεια αντιπροσώπευαν το 8,3%.

«Τίποτα σαν αυτό που είδαμε το 2008»

Η συζήτηση μεταξύ των αναλυτών είναι εάν τα προβλήματα της NYCB είναι μοναδικά ή απλώς η αρχή μιας μεγαλύτερης ταλαιπωρίας για ορισμένες περιφερειακές τράπεζες σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες.

Οι τράπεζες κατέχουν το ήμισυ όλων των εκκρεμών δανείων για εμπορικά ακίνητα, σύμφωνα με την Ένωση Τραπεζιτών Υποθηκών, με τις μικρότερες τράπεζες να κατέχουν την πλειοψηφία.

Και οι τόκοι υπερημερίας για μη ιδιοχρησιμοποιούμενα εμπορικά δάνεια ακινήτων αυξήθηκαν το τέταρτο τρίμηνο στο υψηλότερο επίπεδο από το 2013, σύμφωνα με τον επικεφαλής οικονομολόγο της Apollo Torsten Slok (η Apollo είναι η μητρική εταιρεία της Yahoo Finance).

Δεν πρόκειται για κρίση σε όλη τη χώρα, σύμφωνα με τον Siegel. «Είναι μια κρίση ανά αγορά και θα έλεγα πρώτα και κύρια μητροπολιτικά εμπορικά ακίνητα που δεν έχουν δει ποτέ τόσο υψηλά ποσοστά κενών θέσεων». αυτός πρόσθεσε.

Η υπουργός Οικονομικών Τζάνετ Γέλεν είπε στους νομοθέτες της Γερουσίας την Πέμπτη ότι «ελπίζω και πιστεύω ότι «οι αδυναμίες στα εμπορικά ακίνητα» δεν θα καταλήξουν να θέτουν συστημικό κίνδυνο για το τραπεζικό σύστημα».

Η υπουργός Οικονομικών Janet Yellen καταθέτει κατά τη διάρκεια ακρόασης της Επιτροπής Τραπεζών, Στέγασης και Αστικών Υποθέσεων της Γερουσίας που εξέταζε την ετήσια έκθεση του Συμβουλίου Εποπτείας Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας προς το Κογκρέσο, Πέμπτη 8 Φεβρουαρίου 2024, στο Καπιτώλιο, στην Ουάσιγκτον.  (AP Photo/Mariam Zuhaib)Η υπουργός Οικονομικών Janet Yellen καταθέτει κατά τη διάρκεια ακρόασης της Επιτροπής Τραπεζών, Στέγασης και Αστικών Υποθέσεων της Γερουσίας που εξέταζε την ετήσια έκθεση του Συμβουλίου Εποπτείας Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας προς το Κογκρέσο, Πέμπτη 8 Φεβρουαρίου 2024, στο Καπιτώλιο, στην Ουάσιγκτον.  (AP Photo/Mariam Zuhaib)

Η υπουργός Οικονομικών Τζάνετ Γέλεν κατέθεσε ενώπιον των βουλευτών της Γερουσίας την περασμένη Πέμπτη. (Mariam Zuhaib/AP Photo) (ΣΥΝΔΕΣΜΟΣ ΤΥΠΟΣ)

Αλλά «είναι πιθανό ορισμένες μικρές τράπεζες να τεθούν σε δοκιμασία από αυτές τις εξελίξεις».

Η πρώην πρόεδρος του FDIC, Sheila Bair, δήλωσε στο Yahoo Finance την ίδια μέρα ότι θα μπορούσαν να υπάρξουν «λίγες ακόμη χρεοκοπίες τραπεζών» εάν οι δανειστές δεν έχουν κάνει αρκετά χρήματα για να απορροφήσουν πιθανές απώλειες εμπορικών ακινήτων.

Αλλά «αυτό δεν μοιάζει με αυτό που είδαμε το 2008», πρόσθεσε, αναφερόμενη στην στεγαστική κρίση που τελικά χρεοκόπησε μερικά από τα μεγαλύτερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα της χώρας και εκατοντάδες άλλες τράπεζες στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Ο David Hollerith είναι ανώτερος ρεπόρτερ για το Yahoo Finance που καλύπτει τραπεζικούς, κρυπτονομικούς και άλλους τομείς χρηματοδότησης.

Κάντε κλικ εδώ για εις βάθος ανάλυση των τελευταίων ειδήσεων και γεγονότων στο χρηματιστήριο που επηρεάζουν τις τιμές των μετοχών..

Διαβάστε τα τελευταία οικονομικά και επιχειρηματικά νέα από το Yahoo Finance

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *